Dubai’ye İlk Yatırımımda Yaptığım Hatalar (ve Öğrendiklerim)

Dubai’ye ilk yatırımımı yaparken hissettiğim heyecanı hâlâ çok iyi hatırlıyorum. O dönemde önümde parlayan gökdelenler, hızla büyüyen bir ekonomi ve herkesin “Dubai’ye yatırım yapmalısın!” dediği bir atmosfer vardı. Her şey mükemmel görünüyordu ta ki bazı şeylerin göründüğü kadar basit olmadığını anlayana kadar.

O günlerde öğrendiğim en önemli şey, yatırımın sadece para değil, bilgiyle de yapıldığıydı. Çünkü bilgi eksikliği, en kârlı fırsatı bile zarara dönüştürebiliyor. Ben de bu sürecin içinde, hatalarımla öğrenerek, riskleri görerek ve sonunda doğru adımları fark ederek kendi yolumu buldum.

Bu yazıda, Dubai’de yaptığım ilk yatırımda düştüğüm hataları ve her birinden çıkardığım dersleri paylaşıyorum. Belki bu deneyimler, sizin için bir “rehber” olur ve siz aynı hataları yapmadan kazanmaya başlarsınız.

✦ Her yatırım bir yolculuktur; bu da benim ilk yolculuğumun hikâyesi.

Dubai Gayrimenkul Piyasasına Girmeden Önce Bilmediğim Gerçekler

İlk yatırımımı planlarken araştırmalarımın yeterli olduğunu sanıyordum. Fakat Dubai, dışarıdan ne kadar “kolay” görünse de, aslında kendine özgü bir yatırım ekosistemine sahip. Burada başarı, sadece bütçeye değil, doğru bilgiye ve doğru stratejiye bağlı.

Piyasa Hızla Değişiyor

Dubai’de gayrimenkul piyasası, bazen birkaç ay içinde bile ciddi fiyat değişimleri gösterebiliyor. Yeni projelerin açıklanması, bölgelerdeki altyapı yatırımları veya devletin aldığı ekonomik kararlar, doğrudan fiyatlara yansıyor. Yani bugün fırsat olarak gördüğünüz bir proje, birkaç ay sonra sıradan hale gelebiliyor.

Her Bölgenin Kendi Dinamiği Var

İlk yatırımımda bunu gözden kaçırmıştım. Downtown Dubai, Business Bay, JVC, Dubai Marina gibi bölgeler yalnızca lokasyon değil, farklı yatırım mantıkları demek.

• Downtown Dubai: Prestij odaklı, uzun vadede değer artışı yüksek.

• Business Bay: Kurumsal kiracılara uygun, ticari yatırım avantajı var.

• JVC: Gelişmekte olan bölge, orta vadede kazanç potansiyeli taşıyor.

• Dubai Marina: Turistik bölgede yüksek kira getirisi ancak giriş maliyeti yüksek.

Yasal Düzenlemeleri Bilmek Şart

Dubai, yabancı yatırımcıya açık bir şehir ama yasalar detaylı ve titizdir. “Freehold” bölgelerde yabancılar tam mülkiyet hakkına sahip olabilirken, bazı bölgelerde bu hak kısıtlıdır. Ayrıca tapu işlemleri, vize avantajları ve sözleşme süreçleri konusunda bilgi eksikliği ciddi risk yaratabilir.

Piyasa Trendlerini Takip Etmemek Büyük Kayıp

Dubai’de yeni projeler genellikle erken satış dönemlerinde çok daha uygun fiyatlarla alınabiliyor. Ancak bu fırsatları yakalamak için piyasa trendlerini yakından takip etmek şart. Ben ilk yatırımımda bu trendleri göz ardı ettiğim için, kısa süre sonra aynı dairenin daha uygun fiyata satıldığını görmek acı bir ders olmuştu.

İlk Büyük Hata: Sadece Fiyata Odaklanmak

İlk yatırımımı yaparken, kafamda tek bir düşünce vardı: “Uygun fiyata alırsam mutlaka kâr ederim. ”Bugün dönüp baktığımda, bu düşüncenin beni en çok yanılttığı an olduğunu rahatlıkla söyleyebilirim. O dönem bir proje bulmuştum lokasyonu merkeze biraz uzaktaydı ama fiyatı diğerlerine göre neredeyse %20 daha düşüktü. Broşürler göz kamaştırıcıydı, satış temsilcisi güven vericiydi, ben de fazla araştırmadan karar verdim.

Sonuç mu? Proje teslimi gecikti, çevresindeki gelişim yavaş ilerledi ve beklediğim kira getirisi hiçbir zaman gerçekleşmedi.

İşte o zaman anladım: Bir gayrimenkulün değeri, yalnızca fiyat etiketiyle ölçülmez.

Dubai’de fiyat farklarını yaratan temel unsurlar şunlardı:

• Lokasyon: Merkezi bölgelerdeki projeler uzun vadede çok daha istikrarlı kazanç sağlıyor.

• Proje kalitesi: Geliştirici firmanın geçmişi, teslim süreleri ve proje itibarı doğrudan güven demek.

• Altyapı ve çevre: Metro, alışveriş merkezi, okul gibi etkenler mülkün gerçek değerini belirliyor.

O günden sonra şunu öğrendim: “Ucuz” bir fırsat, aslında uzun vadede “pahalı bir hata” olabilir. Bir yatırımcı olarak artık bir daireyi seçerken fiyat etiketine değil, projenin sürdürülebilir değerine bakıyorum. Çünkü gerçek kazanç, kısa vadeli bir indirimde değil; uzun vadeli istikrar ve güvenin içinde saklı.

İkinci Hata: Danışman Seçimini Hafife Almak

İlk yatırımım sırasında, gayrimenkul danışmanlığı konusuna neredeyse hiç önem vermemiştim. “Kendim araştırırım, internette her şey var,” diyordum. Oysa Dubai gibi dinamik ve hızla değişen bir piyasada, doğru danışman sadece bir rehber değil, bazen kaybı önleyen bir sigorta gibidir.

İnternetteki ilanlara güvenip, yalnızca e-posta üzerinden iletişim kurduğum bir danışmanla ilerlemiştim. İlk başta işler yolundaydı, ama proje sürecinde iletişim yavaşladı, detaylar eksik geldi ve bazı belgelerde hatalar fark ettim. En önemlisi de, danışman beni bölgenin riskleri konusunda hiç uyarmamıştı. Sonunda bu süreç bana zaman, güven ve para kaybettirdi. O noktada fark ettim ki; “Danışman seçimi, yatırımın kendisi kadar önemlidir.”

Dubai’de gayrimenkul danışmanlığı yapısı farklı işliyor. Güvenilir bir danışman:

• Lisanslı olmalı (Dubai Land Department tarafından onaylı).

• Piyasa bilgisi güçlü ve güncel projelere hâkim olmalı.

• Yalnızca satış değil, yatırım mantığıyla yönlendirme yapmalı.

• Şeffaf olmalı: gizli komisyonlar, eksik bilgiler veya yönlendirmelerden uzak durmalı.

Eğer o zaman bu kriterleri bilseydim, sürecim çok daha profesyonel ilerlerdi. Bugün geriye baktığımda, en doğru yatırım kararlarımın hepsinde yanımda güvenilir bir danışman vardı. Çünkü Dubai gibi büyük bir pazarda tek başına ilerlemek, haritada pusulasız yürümek gibidir.

Üçüncü Hata: Kira Getirisi ve Vergi Avantajını Yanlış Hesaplamak

Yatırımımın ilk dönemlerinde yaptığım en kritik hatalardan biri, kira getirisi ve vergi avantajlarını yüzeysel değerlendirmekti. O zamanlar kulağa çok cazip gelen oranlar, detaylara inmedikçe gerçeği tam olarak yansıtmıyordu.

Piyasadaki çoğu danışman, projeleri anlatırken genellikle “%8 kira getirisi” gibi rakamlar verir. Ben de bu oranları, diğer detayları sorgulamadan kabul etmiştim. Ancak kısa sürede fark ettim ki bu oran, brüt kazancı temsil ediyor; yani giderler, bakım masrafları, yönetim ücretleri ve dönemsel boşluklar bu hesaba dâhil değildi.

Sonuç olarak, beklediğim kadar kazanç elde edemedim çünkü gerçek kira getirisi, net hesapla ortaya çıkar.

O Dönemde Göz Ardı Ettiğim Detaylar:

• Mülk yönetim ücretleri ve bakım masrafları

• Kiracı değişimlerinde oluşan boş dönemler

• Döviz kuru dalgalanmalarının etkisi

• Tapu ve işlem masraflarının toplam yatırım maliyetine etkisi

Bunlara ek olarak, Dubai’nin vergi avantajlarını yanlış yorumlamak da bir diğer hatamdı. Dubai’de gelir vergisi olmadığı için birçok yatırımcı (benim gibi) “tamamen vergisiz kazanç” algısına kapılabiliyor. Oysa bazı işlemlerde devlet tarafından alınan işlem ücretleri ve tapu kayıt bedelleri bulunuyor. Küçük görünseler de, toplamda kâr oranını etkileyebiliyorlar.

O zamandan beri yatırım planlarımı oluştururken şu prensibi benimsedim

“Beklenen kazancı değil, gerçek kazancı hesapla.”

Bugün artık her yatırımımda, projeye karar vermeden önce hem kira potansiyelini hem de masrafları birlikte değerlendiriyorum. Çünkü sürdürülebilir bir yatırımın sırrı, sadece kazancı artırmakta değil, riskleri doğru ölçmektedir.

Öğrendiklerim: Bugün Aynı Yatırımı Nasıl Farklı Yapardım?

İlk yatırımım bana sadece finansal değil, düşünsel olarak da çok şey öğretti. Bugün geriye dönüp baktığımda, aynı yatırımı yapsaydım tamamen farklı bir stratejiyle ilerlerdim. Çünkü her hata, bana bir sonraki adımı daha bilinçli atmayı öğretti.

Acele Etmezdim

Dubai piyasasında fırsatlar çok ama zaman sınırlı gibi görünür. Oysa aceleyle alınan kararlar, genellikle en pahalı hatalara dönüşür. Artık her yeni yatırımda önce araştırırım, projeyi geliştireni incelerim ve en az birkaç danışmandan görüş alırım.

Profesyonel Destek Alırdım

O dönem bir danışmanla çalışmak bana gereksiz bir maliyet gibi gelmişti. Şimdi biliyorum ki, doğru danışmanlık bir gider değil, yatırıma güvenlik eklemektir. Profesyonellerin tecrübesi, benim kendi başıma harcayacağım zaman ve çabadan çok daha değerlidir.

Uzun Vadeli Düşünürdüm

İlk yatırımımda kısa vadeli kira getirisine odaklanmıştım. Bugün biliyorum ki, Dubai gibi istikrarlı bir pazarda gerçek kazanç, değer artışını beklemekle gelir. Doğru bölgeyi seçip, projeyi birkaç yıl sabırla tutmak çoğu zaman erken satıştan daha kârlıdır.

Tüm Maliyetleri Gerçekçi Hesaplardım

Tapu masrafları, bakım ücretleri, kiracı değişim dönemleri…Artık her yatırımımda bu kalemleri baştan hesaplıyor, sadece net kazanç üzerinden plan yapıyorum.

Güveni Öncelik Haline Getirirdim

En önemlisi, artık bir yatırıma karar verirken ilk baktığım şey “getiri” değil, güvenilirlik. Geliştirici firma, danışman, bölge ve proje itibarı hepsi bu güven zincirinin halkaları. Bir tanesi zayıfsa, yatırımın temeli sarsılır.

Bugün aynı yatırımı yapsaydım; daha az acele eder, daha çok araştırır, daha bilinçli adımlar atardım. Ve biliyorum ki, bu farkındalık her yatırımcının en büyük kazancıdır.

Yeni Yatırımcılara Notlar: Benim Hatalarımdan Siz Öğrenin

İlk yatırımımda yaptığım hatalar, bana Dubai piyasasının sadece rakamlardan ibaret olmadığını öğretti. Her karar, arkasında bir strateji gerektiriyor. Eğer bu yazıyı okuyorsanız, muhtemelen siz de Dubai’de yatırım yapmayı düşünüyorsunuz ve belki de benim geçtiğim yollardan geçmeye hazırsınız. Ama iyi haber şu: Benim düştüğüm hataları siz yapmak zorunda değilsiniz.

İşte deneyimlerimden süzülen, her yeni yatırımcı için altın değerinde 5 temel ders:

1. Fırsatlar Bitmez, Ama Bilgi Eksikliği Pahalıya Patlar

Dubai’de her dönem yeni projeler, kampanyalar, indirimler çıkar. Ancak hiçbir fırsat, eksik bilgiyle yapılan bir yatırımdan daha pahalı olamaz. Araştırmadan karar vermeyin.

2. “Ucuz” Her Zaman Karlı Değildir

Bir daire fiyatının düşük olması, o projenin kazançlı olduğu anlamına gelmez. Gerçek değer; lokasyon, proje kalitesi ve uzun vadeli talepte gizlidir.

3. Güvenilir Danışman Seçmek Yatırımın Yarısıdır

Dubai piyasasında profesyonel ve lisanslı bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmak, sizi olası hatalardan korur. Doğru danışman, sadece satış değil, yönlendirme yapar.

4. Getiriden Önce Riskleri Hesaplayın

Kira getirisi oranlarına kapılmadan önce, tüm masrafları ve potansiyel boş dönemleri hesaba katın. Gerçek kazanç, riskler azaltıldığında başlar.

5. Sabır En Kârlı Stratejidir

Dubai gayrimenkul piyasası, sabırlı yatırımcıları ödüllendirir. Erken çıkış çoğu zaman küçük kazanç, sabırlı bekleyiş ise büyük değer artışı getirir.

Her Hata Bir Ders, Her Ders Bir Kazançtır

Dubai’ye yaptığım ilk yatırım, bana sadece finansal değil; düşünsel bir olgunluk da kazandırdı. O dönem yaptığım hatalar, bugün aldığım her kararda birer rehber gibi yanımda. Çünkü fark ettim ki, yatırım dünyasında kayıp, bazen en iyi öğretmendir.

Dubai piyasası, hızla gelişen yapısıyla büyük fırsatlar sunuyor ama her fırsat, doğru bilgi ve güvenli yönlendirme gerektiriyor. Bir projeye yatırım yaparken artık yalnızca “kazanç” değil, “süreklilik” ve “istikrar” kavramlarını da öncelik haline getiriyorum. Ve belki de en önemlisi; her yatırımın arkasında, bir hikâye var. Benim hikâyem hatalarla başladı ama farkındalıkla büyüdü.

Bugün, aynı yola çıkan bir yatırımcıya söyleyebileceğim tek şey şu olurdu:

“Doğru bilgiyle atılan her adım, doğru yatırıma dönüşür.”

Riva Real Estate olarak, her yatırımcının güvenle adım atabileceği, şeffaf ve bilinçli bir yatırım süreci inşa ediyoruz. Çünkü biz inanıyoruz ki; başarılı yatırım, doğru danışmanlıkla başlar.

Bize Ulaşın